Penawaran lebih dari penghunian:
Pembinaan menara 100 tingkat tidak praktikal
Neo Chee Hua | Nov 11, 2010 08:07:45 pm
Lebih 200 ribu pengguna laman sosial, Facebook menyertai page "1M Malaysians Reject 100-storey Mega Tower" - hanya dalam tempoh dua minggu selepas Perdana Menteri merangkap Menteri Kewangan Najib Razak mengumumkan pembinaan Menara Warisan Merdeka, ketika membentangkan Belanjawan 2011. Menara 100 tingkat ini dijangka siap bina pada 2015, oleh Permodalan Nasional Berhad (PNB) di Pusat Bandaraya Kuala Lumpur.
Kos RM5 bilion bukanlah sesuatu yang sukar untuk PNB yang bermodal besar. Menurut laporan kewangan tahunan 2005 (laporan terbaru yang disiarkan di lamannya), syarikat pelaburan berkait kerajaan (GLIC) ini memiliki wang tunai berjumlah RM1.1 bilion, keuntungan bersih tahunan sebanyak RM575 juta, dan keuntungan tertunggak setinggi RM8.9 bilion. Malah, angka kewangan ini berkembang dalam jangka lima tahun kebelakangan ini.
Namun demikian, kemampuan untuk membina dan keperluan untuk membina adalah persoalan yang berbeza. Dua persoalan pokok di sini,
Persoalan pertama, pembinaan menara 100 tingkat ini lebih memberi makna dari segi praktikal, atau dari segi lambang? Jikalau jawapannya praktikal, apakah ia bermakna ruang pejabat Kuala Lumpur tidak mencukupi sekarang? Atau, apakah kerajaan meramalkan bahawa keperluan penghunian akan melebihi penawaran dalam pasaran, untuk lima tahun yang akan datang?
Persoalan kedua, mengapa pembinaan menara 100 tingkat ini dipertanggungjawabkan kepada PNB? Apakah ia dipertimbangkan kerana kepakarannya, atau kemampuan kewangannya? Jikalau jawapannya kemampuan kewangan, ada tidak pilihan yang lebih sesuai? Atau, apakah terdapat agenda tersirat di sebaliknya?
Lebih penawaran daripada penghunian
Biar kita mengandaikan bahawa perancangan kerajaan ini dibuat untuk membawa makna dari segi praktikalnya, iaitu untuk menyelesaikan masalah pasaran pejabat di ibu negara. Namun, Kuala Lumpur tidak berdepan dengan masalah hilang imbang dalam pasaran, di mana keperluan penghuniannya melebihi penawaran, sebaliknya apa yang berlaku adalah lebih penawaran daripada keperluan.
Menurut perangkaan Pusat Maklumat Harta Tanah Negara (NAPIC), ruang pejabat (kerajaan mahupun swasta) yang sedia ada di Kuala Lumpur mencatat 6,751,659 meter persegi, namun kadar penghuniannya hanya mencecah 80.5% (atau 5,436,144 meter persegi). Dengan kata lain, pasaran ruang pejabat di Kuala Lumpur mempunyai kekosongan 19.5% (atau 1,315,515 meter persegi).
Seandainya ditumpukan dengan lebih khusus kepada pusat bandaraya Kuala Lumpur, maka kita akan mendapati ruang pejabat yang dikosongkan adalah setinggi 26.6%, sehingga September 2010.
Perlu diingatkan bahawa perangkaan ini belum termasuk ruang pejabat yang sedang dibina sekarang, dan bakal memasuki pasaran dalam tempoh tiga atau empat tahun yang akan datang. Menurut statistik NAPIC, bekalan baru yang bakal disediakan dalam pasaran mencatat 967,135 meter persegi (atau 20 buah bangunan pejabat). Antaranya, 795,372 meter persegi (atau 17 buah bangunan pejabat) dalam pembinaan, dan 171,763 (atau 3 buah pejabat) baru sahaja dimulakan pembinaan.
Keadaan lebihan penawaran semakin ketara
Dari sudut penawaran, Kuala Lumpur langsung tidak memerlukan Menara 100 tingkat. Tiada makna dari sudut praktikalnya yang dibawa Menara 100 tingkat ini, sebaliknya menjadikan masalah kekosongan ruang pejabat yang lebih ketara, terutamanya di pusat bandaraya.
Di samping itu, dari segi nisbah penghunian pejabat, antara 1998 hingga September 2010, penawarannya bertambah 2,083,278 meter persegi, atau bersamaan dengan 160,252 meter persegi setiap tahun. Namun, dalam tempoh yang sama, penghunian pejabat hanya bertambah 1,603,826 meter persegi, atau 123,371 meter persegi setiap tahun. Jelas, kadar penawarannya lebih tinggi berbanding kadar penghuniannya di pasaran.
Justeru itu, seandainya Malaysia mengalami pertumbuhan ekonomi yang pesat, pelaburan swasta dalam negeri yang mekar, malah kemasukan pelabur asing (syarikat transnasional mendirikan cawangan atau pusat perkhidmatan serantau-nya di Kuala Lumpur) yang berpusu-pusu, barulah permintaan ruang pejabat melonjak dengan kadar yang besar pada masa depan. Dan hanya dengan inilah kerajaan boleh mendakwa bahawa mereka membina Menara 100 tingkat untuk memenuhi keperluan masa depan.
Seandainya diimbas zaman sebelum kemelut ekonomi tahun 1997, Malaysia pernah mengalami pertumbuhan ekonomi yang memeranjatkan, puratanya 9.1% setiap tahun dari 1990 hingga 1997. Malah, pelaburan swasta mencatat pertambahan purata 16.2% setiap tahun dalam tempoh yang sama. Dalam suasana sebegini, penghunian pejabat di Kuala Lumpur melambung dari 93.8% pada tahun 1990 kepada 98.1% pada tahun 1997.
Penggunaan Menara Petronas KLCC pada tahun 1998 boleh dikatakan meredakan keadaan di mana lebih permintaan daripada penawaran ketika itu.
Namun demikian, ekonomi Malaysia merudum selepas kemelut 1997. Malaysia hanya mampu mengekalkan pertumbuhan purata 5.5% setiap tahun, antara 2000 hingga 2008. Pelaburan bidang swasta mencatat kadar pertumbuhan kompaun tahunan (CAGR) yang merudum dari purata 16.2% setiap tahun (antara 1991 hingga 1997), kepada 1% (antara 2000 hingga 2008). Malah, pelaburan langsung asing (FDI) hanya mencatat purata 1% setiap tahun dari 2000 hingga 2007.
Suasana ekonomi yang suram menyaksikan penurunan kadar penghunian pejabat yang menjunam, di mana kadar kekosongan kekal di paras dua angka dari tahun 1998 hingga 2009, dan mencatat 19.5% pada September 2010.
Hanya jikalau ekonomi Malaysia pulih ke tahap sebelum krisis ekonomi 1997 dalam masa lima tahun ini, barulah kadar penghunian pejabat boleh ditingkatkan ke paras lebih 90%, malah menjangkau kemuncaknya 98.1% pada tahun 1997. Namun, seandainya kadar kekosongan kekal pada paras dua angka, maka bukan sahaja Menara 100 tingkat gagal memainkan peranan seperti Menara Petronas pada tahun 1998, malah akan menjadi beban yang mengakibatkan penawaran lebih daripada keperluan.
Projek "Gajah Putih"
Walaupun kerajaan Najib cuba melancarkan Program Transformasi Ekonomi (ETP), yang dikatakan bakal mengunjurkan pelaburan sejumlah USD444 bilion melalui 131 EPP dan 60 peluang niaga di bawah 12 NKEAs. Namun, perubahan ini memerlukan syarat ekonomi dan politik yang baik.
Misalnya, ranking Malaysia menunjukkan pola menurun, ketika Bank Dunia mengumumkan kedudukan negara mengikut kemudahan berniaga (The Ease of Doing Business) pada tahun 2010 - dari prosedur untuk memulakan perniagaan, melaksanakan perjanjian dan sebagainya. Walaupun Malaysia berkedudukan ke-23 antara 183 buah negara, namun kemudahan untuk berniaganya tidak begitu baik, berbanding dengan pesaing negara jiran seperti Singapura dan Thailand.
Pada masa yang sama, senarai yang sama diumumkan Forbes pada tahun 2010 pula, menyaksikan bagaimana Malaysia menurun dari kedudukan ke-25 pada tahun 2009, hingga ke-31 pada tahun 2010. Sembilan daripada 11 perkara yang dinilai menunjukkan Malaysia mundur ke belakang. Ini belum lagi termasuk indeks rasuah yang jatuh dari ranking 38 kepada 45, birokrasi yang menurun dari 42 kepada 66 - yang sememangnya merumitkan lagi prosedur dan membebankan kos berniaga.
Mustahil pelaburan swasta dalam negeri dan asing kembali ke paras sebelum krisis ekonomi tahun 1997, melainkan seandainya perubahan keseluruhan dilakukan dalam masa lima tahun ini. Dari angka-angka yang dinyatakan di atas, pembinaan Menara 100 tingkat ini hampir tidak membawa apa-apa makna dari segi pratikal, melainkan sekadar menyuntik semangat "Malaysia Boleh!"
Tiada ulasan:
Catat Ulasan